STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social

Publicado em 30/10/2026

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, firmando entendimento favorável aos contribuintes sobre a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas.

A decisão é especialmente relevante para empresas que utilizam imóveis para compor seu capital social, inclusive holdings patrimoniais, e para contribuintes que já recolheram o imposto em operações dessa natureza.

O que decidiu o STF? 

O STF fixou a seguinte tese no Tema 1.348:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

Com esse entendimento, o Tribunal reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social não depende da atividade econômica preponderante da empresa.

Na prática, isso significa que a imunidade também pode alcançar empresas cuja atividade principal seja a compra, a venda, a locação ou o arrendamento de imóveis, desde que a operação corresponda efetivamente à integralização de capital e não envolva simulação ou fraude à lei.

A decisão afasta, portanto, a exigência de que a pessoa jurídica exerça atividade predominantemente não imobiliária para ter direito à imunidade nessa hipótese.

Quais são os limites da imunidade?

 Embora o julgamento represente um avanço para os contribuintes, é importante distinguir a imunidade reconhecida no Tema 1.348 daquela controvérsia examinada pelo STF no Tema 796.

No Tema 796, o Supremo estabeleceu que a imunidade do ITBI não alcança a parcela do valor dos bens que exceder o montante efetivamente destinado à integralização do capital social.

Assim, o julgamento do Tema 1.348 não significa que toda e qualquer transferência de imóvel para uma pessoa jurídica estará automaticamente livre de ITBI. É necessário examinar a estrutura da operação, o valor destinado à integralização do capital e a eventual existência de simulação ou fraude.

A decisão beneficia holdings patrimoniais?

Sim. O entendimento é particularmente relevante para holdings patrimoniais e imobiliárias que recebem imóveis para integralização de capital social.

Antes do julgamento, municípios frequentemente negavam a imunidade sob o argumento de que a atividade preponderante da empresa envolvia operações imobiliárias. Com a tese firmada pelo STF, esse fundamento, isoladamente, não deve impedir o reconhecimento da imunidade na integralização de capital.

Ainda assim, cada operação deve ser analisada individualmente, considerando os documentos societários, os registros contábeis e imobiliários e os valores envolvidos.

É possível recuperar o ITBI já pago?

 Empresas que recolheram ITBI na integralização de imóveis ao capital social podem avaliar a possibilidade de recuperar os valores pagos, observadas as particularidades de cada operação.

Em regra, o pedido de restituição de tributos pagos indevidamente está sujeito ao prazo de cinco anos previsto no art. 168 do Código Tributário Nacional.

Também é importante acompanhar os desdobramentos do Tema 1.348 no STF, especialmente quanto à eventual modulação dos efeitos da decisão. Caso seja determinada, a modulação poderá estabelecer limites temporais para a aplicação da tese e influenciar a possibilidade de restituição dos valores recolhidos antes do julgamento.

Qual é o impacto prático da decisão? 

O julgamento do Tema 1.348 representa uma mudança importante para empresas que pretendem integralizar imóveis ao capital social e para aquelas que já realizaram operações dessa natureza.

Além de afastar a atividade preponderantemente imobiliária como impedimento à imunidade, a decisão reforça a importância de avaliar corretamente a estrutura societária e tributária das operações.

Para empresas que já recolheram o imposto, a análise dos pagamentos anteriores pode identificar oportunidades de restituição, desde que observados os requisitos legais e as particularidades de cada caso.

O acompanhamento dos desdobramentos do julgamento também é relevante para compreender a aplicação da tese a operações anteriores e os possíveis efeitos de eventual modulação.

Fontes:

http://ITBI na integralização de imóveis: STF reconhece a imunidade também para holdings e empresas imobiliárias e abre caminho para restituições;

https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=1348