A (im) penhorabilidade do imóvel particular do sócio dado em garantia em contrato da empresa: riscos e melhores práticas.

Publicado em 24/05/2023

É comum nos deparamos com contratos celebrados entre empresas nos quais um imóvel particular do sócio é usado como garantia do negócio.

Via de regra, os imóveis dados em garantia em negócios não são protegidos pela impenhorabilidade do bem de família. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) por vezes reconhece a possibilidade de aplicação dessa proteção ao imóvel do sócio que garante negócio da empresa, a depender das características da sociedade.

O critério usado pelo STJ é a condição dos sócios da empresa. Quando se tratar de contrato celebrado por empresa familiar, isto é, todos os sócios são membros de uma mesma família, entende-se que o contrato presumidamente reverteu proveitos à entidade familiar. Nesse caso, salvo prova em sentido contrário à presunção, a impenhorabilidade do bem de família não é aplicável.

Por outro lado, quando a empresa não é familiar, o benefício da família do sócio que ofereceu o imóvel em garantia ao contrato da empresa não é presumido. Nesses casos, é possível buscar o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel, e, nesse caso, a garantia do contrato será perdida.

O entendimento do STJ coloca em risco a eficácia de muitos contratos, principalmente aqueles celebrados por empresas de menor porte. Porém, é possível adotar práticas que reduzam o risco de perda da garantia do contrato. Algumas delas são:

Antes da celebração do contrato:

(i)    Analisar os documentos societários da empresa;

(ii)   Analisar a matrícula do imóvel dado em garantia;

(iii)  Buscar por procurações públicas outorgadas pelo sócio proprietário do imóvel.

Na redação do contrato, conter:

(i)   Declarações de que o imóvel não é residência do próprio sócio ou de terceiros;

(ii)  Renúncia expressa à impenhorabilidade do bem de família atrelada ao imóvel;

(iii)  Fiança do sócio proprietário do imóvel, no mesmo contrato;

(iv)  Declaração de que o contrato também beneficiará o sócio proprietário.

O emprego dessas práticas não assegura proteção total à garantia do contrato, mas reduz consideravelmente os riscos de sua perda em uma eventual cobrança judicial de créditos.

Fontes:

• AgInt no AREsp 1537663/PR, Ministro Raul Araújo, julgado em 21/09/2020;
• AgInt no AREsp 1042143/RS, Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 16/03/2020;
• AgInt no REsp 1315906/SP, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 17/06/2019;
• AgInt no AREsp 1130591/RS, Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 05/12/2017;
• AgRg no REsp 1362999/MG, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 21/05/2015.